WeWork
公司简介
WeWork承诺通过将单调的办公空间转变为充满活力的'社区'来革新商业地产,提供灵活的会员制、现代设计和一个让工作变得令人向往的生活方式品牌。他们兜售的梦想是:你不只是在租一张桌子——你在加入一场将'提升世界意识'的运动。心理钩子很强大:逃离企业苦差事,与雄心勃勃的同伴为伍,以传统办公成本的一小部分获得高端设施。对于自由职业者和初创公司来说,这是解放。对于企业来说,这是敏捷性。时机完美——远程工作正在兴起,零工经济正在爆发,千禧一代渴望体验而非拥有。
价值主张
以初创公司的价格享受高端办公氛围——他们在你的共享工位租赁中兜售'社区'和'提升意识'。
失败原因分析
签了15年租约,卖按月会员,每年烧掉20亿美元,然后称之为'社区调整后EBITDA'。
评估指标
核心产品——具有现代设计的灵活办公空间——如今极易复制。Spacebase、LiquidSpace和数十家区域联合办公运营商证明了这一点。困难的部分从来不是产品;而是资本密集型的房地产模式和掩盖根本性单位经济问题的个人崇拜式品牌。今天,你可以用50万美元在90天内启动一个精品联合办公空间,使用SketchUp等设计软件和Yardi等物业管理工具。困难不在于技术——而在于财务纪律,以及避免杀死WeWork的不惜一切代价追求增长的陷阱。
联合办公本质上是资本密集型且受地理限制的。每个新地点在产生一美元收入之前,都需要数百万美元的前期资本用于租赁、装修和家具。与软件不同,你不能通过git push部署到新城市。WeWork试图像科技公司一样扩张——筹集数十亿美元同时闪电进入数百个城市——创造了一个烧钱炉。该模式最多线性扩展,而非指数级扩展。利润率很薄(成熟市场10-15%),而且你永远容易受到经济衰退时空置率飙升的冲击。WeWork声称的'网络效应'——会员跨地点协作——基本上是虚构的。今天真正的可扩展性需要轻资产特许经营或纯软件模式,但两者都无法获得WeWork曾经收取的溢价。